De vastgoedmarkt in 2024 wordt bekeken door een heel ander filter dan in voorgaande jaren. De kredietrentes hebben de toegang tot eigendom diepgaand hertekend, en de vraag naar een persoonlijke bijdrage is een selectiecriteria geworden nog voordat het bankdossier wordt bestudeerd. Het begrijpen van deze concrete mechanismen helpt om kostbare fouten te vermijden, of men nu koopt om te wonen of om te investeren.
Persoonlijke bijdrage en toegang tot vastgoedkrediet in 2024
Heeft u gemerkt dat de afwijzingen van leningen om u heen toenemen? Dat is geen toeval. Volgens het Observatoire Crédit Logement/CSA, is het aandeel van de leners met een bijdrage van meer dan 20 % weer meerderheid geworden sinds begin 2024. Tijdens de periode van lage rentes was het mogelijk om zonder bijdrage of met een lage bijdrage te lenen. Dat is niet langer het geval.
Verder lezen : Tips en trucs voor dagelijkse gezondheidszorg
De banken filteren nu de dossiers vooraf. Een bijdrage onder deze drempel betekent niet automatisch een afwijzing, maar het toegekende bedrag zal vaak lager zijn, of de voorwaarden minder gunstig. Voor een eerste koper verandert dit de strategie: richt op een goedkopere woning, spaar langer, of richt je op een geografisch gebied waar de prijzen per vierkante meter toegankelijk blijven.
Concreet gezien bevindt een koper met 30.000 euro aan bijdrage voor een woning van 200.000 euro zich op 15 %. Zijn dossier zal worden goedgekeurd, maar met beperkte onderhandelingsmarges. Hetzelfde profiel met 45.000 euro aan bijdrage krijgt een heel andere ontvangst.
Zie ook : De laatste trends en innovaties voor een duurzamer leven in 2024
Dit verschil van enkele duizenden euro’s verandert de aangeboden rente, de looptijd van de lening en soms zelfs de kredietverzekering. Gespecialiseerde bronnen maken het mogelijk om deze evoluties te volgen, zoals https://www.monde-immobilier.com/ die regelmatig de actualiteit van de markt en de vastgoedwaardering behandelt.
Huurrendement versus obligaties: een herberekening van de afweging
Jarenlang leek investeren in huurvastgoed altijd beter dan je geld in obligaties te plaatsen. Dit redenering verdient heroverweging. De Bank voor Internationale Betalingen (BIS) observeert in haar kwartaalblad van december 2024 dat het netto rendement van residentieel vastgoed convergeert naar dat van 10-jarige staatsobligaties in de meeste grote economieën.
Waarom verandert deze gegevens de situatie? Omdat een staatsobligatie geen leegstand, geen gemeenschappelijke werkzaamheden en geen geschillen met een huurder genereert. Als het netto rendement na kosten en belastingen van een huurappartement zich dicht bij dat van een obligatiebelegging bevindt, neigt de verhouding rendement/risk in het voordeel van de obligatie voor voorzichtige vermogensprofielen.
Dat betekent niet dat de huurinvestering zijn belang verliest. Vastgoed heeft een voordeel dat obligaties niet hebben: het hefboomeffect van krediet. Lenen om een goed te kopen dat op lange termijn in waarde stijgt, blijft een effectieve strategie voor vermogensopbouw. De afweging hangt af van het persoonlijke project.
Wanneer huur relevant blijft
- Een goed gelegen in een gespannen zone met een sterke huurvraag beperkt het risico op leegstand en houdt het werkelijke rendement boven dat van risicoloze beleggingen
- Een aankoop met energierenovaties maakt het mogelijk om een meerwaarde bij de verkoop te realiseren, terwijl men profiteert van fiscale voordelen gerelateerd aan de waardevermeerdering van het goed
- Een investering in nieuwbouw in een gebied dat in aanmerking komt voor belastingvoordelen kan het netto rendement verbeteren, op voorwaarde dat de consistentie tussen de aankoopprijs en de lokaal gehanteerde huren wordt gecontroleerd
Vastgoed crowdfunding: de risico’s die het weergegeven rendement niet toont
Vastgoed crowdfunding heeft de afgelopen jaren veel spaarders aangetrokken dankzij vaak aangekondigde rendementen van meer dan 8 %. In 2024 melden verschillende Franse platforms zoals Homunity of ClubFunding een merkbare stijging van de terugbetalingsachterstanden op residentiële promotieprojecten.
Het mechanisme is eenvoudig te begrijpen. Een platform verzamelt fondsen van particulieren om een ontwikkelaar te financieren. De ontwikkelaar bouwt, verkoopt en betaalt vervolgens de investeerders terug met rente. Als de verkopen vertragen (wat gebeurt wanneer kopers minder gemakkelijk hun kredieten krijgen), kan de ontwikkelaar niet op tijd terugbetalen.
Het risico is niet theoretisch. Herstructureringen van projecten zijn aan de gang, wat betekent dat sommige investeerders hun kapitaal later terugkrijgen dan verwacht, soms met een verlaagd rendement. Voordat je in dit type product investeert, zijn er twee controles noodzakelijk:
- Het verkooppercentage van het programma op het moment van de investering (een programma dat al voor meer dan de helft is verkocht, heeft minder risico)
- De geschiedenis van het platform met betrekking tot achterstanden en wanbetalingen, toegankelijk in de jaarverslagen die door elke operator worden gepubliceerd
- Diversificatie: nooit meer dan een beperkte fractie van je spaargeld concentreren op één project of één platform
Energiewaardering: een concreet prijsmechanisme bij verkoop
De energieprestatie van een woning is geen marketingargument meer. Thermisch onrendabele woningen geclassificeerd als F of G verliezen waarde bij verkoop, en deze afschrijving neemt toe naarmate de verhuurverboden van kracht worden. Een goed geclassificeerd als G kan al niet meer worden aangeboden voor verhuur met een nieuw huurcontract.
Voor een koper creëert dit een kans. Het verwerven van een slecht geclassificeerd goed tegen een verlaagde prijs, het uitvoeren van gerichte energierenovaties (isolatie van de zolder, vervanging van ramen, installatie van een warmtepomp), en vervolgens verkopen of verhuren met een betere DPE-classificatie genereert een meetbare meerwaarde.
Prioriteit geven aan impactvolle werkzaamheden
Niet alle werkzaamheden zijn gelijk. De isolatie van het dak vertegenwoordigt doorgaans de beste kosten/batenverhouding qua energiewinst. Het vervangen van een oud verwarmingssysteem door een efficiënte oplossing komt daarna. Elke euro die in renovatie wordt geïnvesteerd, moet worden geëvalueerd op basis van de winst in DPE-classificatie, niet alleen op basis van het ervaren comfort.
Een goed dat van F naar D gaat, verandert van categorie op de markt. Het wordt weer geschikt voor lange termijn verhuur, trekt een breder profiel van kopers aan bij de verkoop en profiteert van een aanzienlijk hogere prijs per vierkante meter in hetzelfde geografische gebied.
De vastgoedmarkt van 2024 beloont kopers en investeerders die drie parameters beheersen: de financiële soliditeit van het kredietdossier, de helderheid over het werkelijke rendement vergeleken met alternatieven, en de capaciteit om waarde te creëren door energierenovatie. Deze drie hefboomfactoren, gecombineerd met een grondig onderzoek van de geografische sector, vormen de basis van een vastgoedstrategie die is aangepast aan de huidige omstandigheden.