Der Immobilienmarkt im Jahr 2024 wird durch einen sehr anderen Filter betrachtet als in den Vorjahren. Die Kreditbedingungen haben die Zugangsbedingungen zum Eigentum grundlegend neu gestaltet, und die Frage des Eigenkapitals ist zu einem entscheidenden Kriterium geworden, noch bevor die Bankunterlagen geprüft werden. Das Verständnis dieser konkreten Mechanismen hilft, kostspielige Fehler zu vermeiden, egal ob man kauft, um zu wohnen oder zu investieren.
Eigenkapital und Zugang zu Immobilienkrediten im Jahr 2024
Haben Sie bemerkt, dass die Kreditablehnungen um Sie herum zunehmen? Das ist kein Zufall. Laut dem Observatoire Crédit Logement/CSA ist der Anteil der Kreditnehmer mit einem Eigenkapital von über 20 % seit Anfang 2024 wieder dominant geworden. Während der Zeit der niedrigen Zinsen war es möglich, ohne Eigenkapital oder mit geringem Eigenkapital zu leihen. Das ist jetzt nicht mehr der Fall.
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Die Banken filtern nun die Anträge im Voraus. Ein Eigenkapital unter diesem Schwellenwert bedeutet nicht automatisch eine Ablehnung, aber der genehmigte Betrag wird oft reduziert oder die Bedingungen weniger günstig. Für einen Erstkäufer ändert sich die Strategie: ein günstigeres Objekt anvisieren, länger sparen oder eine geografische Zone auswählen, in der die Preise pro Quadratmeter erschwinglich bleiben.
Konkret befindet sich ein Käufer mit 30.000 Euro Eigenkapital für ein Objekt im Wert von 200.000 Euro bei 15 %. Sein Antrag wird genehmigt, aber mit reduzierten Verhandlungsspielräumen. Das gleiche Profil mit 45.000 Euro Eigenkapital erhält eine ganz andere Behandlung.
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Dieser Unterschied von einigen tausend Euro verändert den angebotenen Zinssatz, die Laufzeit des Kredits und manchmal sogar die Kreditversicherung. Spezialisierte Ressourcen ermöglichen es, diese Entwicklungen zu verfolgen, wie https://www.monde-immobilier.com/, die regelmäßig über die Marktaktualität und die Immobilienbewertung berichtet.
Mietrendite gegen Anleihen: eine Neubewertung ist erforderlich
Über Jahre hinweg schien die Investition in Mietimmobilien immer vorzuziehen, als sein Geld in Anleihen zu investieren. Diese Überlegung verdient eine Neubewertung. Die Bank für Internationalen Zahlungsausgleich (BIZ) beobachtet in ihrer vierteljährlichen Zeitschrift vom Dezember 2024, dass die Nettorendite von Wohnimmobilien sich der von 10-jährigen Staatsanleihen annähert in den meisten großen Volkswirtschaften.
Warum verändert diese Tatsache die Situation? Weil eine Staatsanleihe weder Leerstand noch Instandhaltungsarbeiten noch Streitigkeiten mit einem Mieter verursacht. Wenn die Nettorendite nach Kosten und Steuern einer Mietwohnung sich der einer Anleihe nähert, neigt das Verhältnis von Rendite zu Risiko zugunsten der Anleihe für vorsichtige Vermögensprofile.
Das bedeutet jedoch nicht, dass die Mietinvestition an Interesse verliert. Immobilien haben einen Vorteil, den Anleihen nicht haben: den Hebeleffekt des Kredits. Geld zu leihen, um ein Objekt zu kaufen, das sich langfristig wertvoller macht, bleibt eine effektive Strategie zur Vermögensbildung. Die Entscheidung hängt vom persönlichen Projekt ab.
Wann Mietimmobilien relevant bleiben
- Ein Objekt in einer angespannten Zone mit hoher Mietnachfrage begrenzt das Risiko von Leerständen und hält die reale Rendite über risikofreien Anlagen
- Ein Kauf mit energetischen Renovierungsarbeiten ermöglicht es, beim Verkauf einen Mehrwert zu erzielen und gleichzeitig von steuerlichen Vorteilen im Zusammenhang mit der Aufwertung des Objekts zu profitieren
- Eine Investition in Neubauten in einem Gebiet, das für Steuervergünstigungen in Frage kommt, kann die Nettorendite verbessern, vorausgesetzt, es wird die Kohärenz zwischen dem Kaufpreis und den vor Ort praktizierten Mieten überprüft
Immobilien-Crowdfunding: die Risiken, die die angegebene Rendite nicht zeigt
Das Immobilien-Crowdfunding hat in den letzten Jahren viele Sparer angezogen, dank oft über 8 % angekündigten Renditen. Im Jahr 2024 berichten mehrere französische Plattformen wie Homunity oder ClubFunding von einer deutlichen Zunahme der Rückzahlungsverzögerungen bei Wohnbauprojekten.
Der Mechanismus ist einfach zu verstehen. Eine Plattform sammelt Gelder von Privatpersonen, um einen Entwickler zu finanzieren. Der Entwickler baut, verkauft und zahlt dann die Investoren mit Zinsen zurück. Wenn die Verkäufe langsamer werden (was passiert, wenn Käufer weniger leicht Kredite erhalten), kann der Entwickler nicht fristgerecht zurückzahlen.
Das Risiko ist nicht theoretisch. Es gibt derzeit Umstrukturierungen von Projekten, was bedeutet, dass einige Investoren ihr Kapital später als erwartet zurückerhalten, manchmal mit einer reduzierten Rendite. Bevor man in diese Art von Produkt investiert, sind zwei Überprüfungen erforderlich:
- Die Vermarktungsquote des Programms zum Zeitpunkt der Investition (ein Programm, das bereits zu mehr als der Hälfte verkauft ist, birgt weniger Risiko)
- Die Historie der Plattform in Bezug auf Verzögerungen und Ausfälle, die in den Jahresberichten veröffentlicht werden, die von jedem Betreiber bereitgestellt werden
- Die Diversifizierung: niemals mehr als einen begrenzten Teil seines Ersparten auf ein einziges Projekt oder eine einzige Plattform konzentrieren
Energiebewertung: ein konkreter Preistreiber beim Verkauf
Die Energieeffizienz eines Wohnraums ist kein Marketingargument mehr. Thermische Durchlässe der Klassen F oder G verlieren beim Verkauf an Wert, und dieser Wertverlust verstärkt sich, während die Mietverbote in Kraft treten. Ein Objekt der Klasse G kann bereits nicht mehr mit einem neuen Mietvertrag angeboten werden.
Für einen Käufer schafft dies eine Gelegenheit. Ein schlecht klassifiziertes Objekt zu einem reduzierten Preis zu erwerben, gezielte energetische Renovierungsarbeiten durchzuführen (Dämmung des Dachbodens, Austausch der Fenster, Installation einer Wärmepumpe) und dann mit einer besseren DPE-Klassifizierung zu verkaufen oder zu vermieten, generiert einen messbaren Mehrwert.
Priorität für wirkungsvolle Arbeiten
Nicht alle Arbeiten sind gleichwertig. Die Dämmung des Daches bietet in der Regel das beste Kosten-Nutzen-Verhältnis bei der Energieeinsparung. Der Austausch eines alten Heizsystems durch eine leistungsfähige Lösung folgt an zweiter Stelle. Jeder Euro, der in die Renovierung investiert wird, sollte anhand des DPE-Klassengewinns bewertet werden, nicht nur anhand des gefühlten Komforts.
Ein Objekt, das von F auf D wechselt, ändert die Kategorie auf dem Markt. Es wird wieder für langfristige Vermietungen geeignet, zieht ein breiteres Käuferprofil beim Verkauf an und profitiert von einem deutlich höheren Preis pro Quadratmeter in derselben geografischen Zone.
Der Immobilienmarkt von 2024 belohnt Käufer und Investoren, die drei Parameter beherrschen: die finanzielle Solidität des Kreditantrags, die Klarheit über die reale Rendite im Vergleich zu Alternativen und die Fähigkeit, durch energetische Renovierung Wert zu schaffen. Diese drei Hebel, kombiniert mit einer gründlichen Recherche im geografischen Bereich, bilden die Grundlage einer Immobilienstrategie, die an die aktuellen Bedingungen angepasst ist.